6月23日, 他扣动扳机, 把房地产泡沫击得粉碎

4年间，房价上涨超过450%，地价上涨30多倍，政府财政收入40%来自房地产。

只要凭图纸，大楼就能倒手十几次，价格猛涨几十倍。

遍地是工地，遍地是楼盘，遍地是地产公司。

还导致1949年后，大陆第一家商业银行倒闭。

这就是20世纪90年代初的海南房地产泡沫。

房地产泡沫，像香槟溢出的泡泡一样醉人，惹得所有人都赶着、追着，唯恐慢下一步半拍。

可天下没有不散的宴席。这场房地产狂欢，在1993年6月23日，曲终人散。

直接扣动扳机击碎泡沫的是——朱镕基，时任国务副总理。

风起南方

站在风口，猪也能飞上天。

曾经的海南，还叫广东省海南行政区，孤悬海外，财政收入在广东全省垫底。

不过，到了1980年代，高层越来越重视这块海岛。最终的决策是，1988年4月26日，成立海南省。从此，中国省份变成了31个。同时，海南全省被列为经济特区，也是全国最大的经济特区。

邓小平此前勉励：海南岛好好发展起来，是很了不起的。

1988年8月，刚刚成立的海南省政府公布“比特区还特”的优惠办法，很多都突破了上级政策。

这种政策利好，简直让今天追捧的国家中心城、国家新区等概念，卑微到了土里。

海南群众庆祝海南建省

上级殷切期望，早出成绩、大出成绩，恐怕是官员“最为正确”的选择。

但到1990年，海南全省人口只有650多万，高中以上学历不到20%，城镇人口才24%，国民生产总值94亿元，职工平均工资也只有1980元。

底子薄，如何建设好海南岛呢？

国家邀请日本专家为海南做20年发展规划。日本专家给出的是一条稳健的发展道路，从农业到工作，再到第三产业。

20年后才能有像广州一样的经济体系？领导对这样的“龟行”速度，非常不满意。

必须剑走偏锋：房地产、旅游就成了海南的优先选择。

1989年，海口市龙昆路上最后的一片田地

错过深圳，岂能再错过海南

1980年深圳特区成立，此时发展已蔚为大观。

深圳的今天，就是海南的明天。

在市场经济洗礼下，全中国有志气、有抱负青年，心中只有一个方向：向南，向南，直到海南。

“请到天涯海角来，这里四季春常在……”在驶向广东湛江的火车上，《请到天涯海角来》回响在车厢的每一个角落。

海南建省前后1年，有10万年轻人，从五湖四海、四面八方来到了这个四季长春的海岛。

那时，冯仑29岁，潘石屹27岁……这些日后叱咤风云的地产大佬，也混迹在下海南的人流里。

他们来到海南，所见的是裸露的红土、砍到的大树、林立的脚手架，满耳是打桩机的声音。

这一切都让年轻人兴奋：这里就是淘金地。

渡过琼州海峡，来海南淘金的年轻人

卖地、炒地

“中央把能给海南的全都给了，下面就看我们自己的能耐了。”当时海南一把手说。

省会海口那时连红绿灯都没有，也怕是全国唯一的了。

百废待举，该要多大的资金投入啊。

1988年，警察引导一名老者过马路

资金除了贷款，招商引资，最好的办法就是：卖地。

三亚市领导，还专门挖了一个操盘手，第一块地就买了380万/亩。舆论哗然，海南省政府领导也担心：这么高的地价会不会把投资者吓跑。

恰恰相反，高地价就是投机者最好的荷尔蒙。

因为，赚钱太简单了。

成立一个公司，拿一块地，到银行贷款，盖个房子，盖好房价早就涨上去了。

有亲历者眼见，一个炒楼人拿起那时还罕见的大哥大，给银行打了个电话，银行信贷员立马就到了办公室，2000万贷款当天下午到账，买了当时很有名的汇宇金城的一栋楼，一段时间后2600万顺利出手……

1993年，搬运水泥的民工

满地的泡沫

时间进入1992年后，海南的地产公司，竟然有18000多家，平均每80个海南人就有一家房地产开发公司。

而大部分人在玩的只是一个“击鼓传花”的古老游戏。

政府要GDP，要资金搞建设，高价卖地；开发商抵押拿贷款，盖楼，卖楼；投机者炒“楼花”……大家都各取所需。

1600多家银行网点、20多家信托公司，信托公司80%的资金投向了房地产，而贷给企业搞实业的款项中80%又回到了房地产。

1991年海口街头

1992年，海口经济增长率达到了83%，三亚也有73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

海口地价从1991年每亩10多万，涨到了600多万。

海南全省商品房平均价格1991年是1400元/平米，1992年达到5000元，1993年上半年达到7500元。

炒楼人买走了70%的房子。

发展到后来，大家胆子更大起来，甚至连房子都不用盖，只要拿着土地红线图，就能转手，就能赚一倍、两倍、三倍的价。

甚至有一个写字楼项目，倒手了16次，第17个接盘侠才发现，这个写字楼原来还只是个大坑……

1991年，海口市海秀路、大同路和蓝天路三叉路口处

有人悄悄离场

要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。

不过，有人提前闻到了危险的气味。

潘石屹一次送了海口市规划局工作人员5斤橘子和1条三五烟，看到了内部资料，吓了一大跳：海口人均住房面积已经达到50多平米，而北京才7平米！

就这样他带着淘到的第一桶金100多万，逃离了海南，日后也就有了SOHO中国。

多年后，潘石屹还在采访中感谢那5斤橘子和1条三五烟。

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经济病态增长

当时，中国宏观经济整体偏热。房地产热、开发区热在全国蔓延。

中央政府批准了119个经济开发区，可是实际上全国在建的有8700多个。广西北海有1000家地产公司，因为人们相信这是大西南的出海口……

地方政府发现，现在根本不用愁钱的事了。因为，银行里钱多的是，想要多少就拿多少。

银行等金融机构也要从房地产泡沫中分一杯羹。四大国有银行打头，国有企业、乡镇企业、民营企业，只要有钱都朝海南跑。

房地产吞噬了巨量资金。根本没人愿意，也没钱去搞实业。有企业家打算在海南建肥料厂，因为海南贫瘠的红土需要肥料，但却死活找不到资金，因为没100%的利润，没人干！

商品房工地

房地产还推升了价格飞涨，1993年全国生产资料价格平均上涨38%，钢材、水泥等建筑材料上涨50%，物价上涨百分之十几、甚至超过20%。

后来，朱镕基在中央党校讲课时曾说，当时银行钱很快就透支一空，决策层甚至考虑要不要发行500或者1000块的纸币。

房地产尽管拉动了经济增长，但这种增长已是“病态”。

他扣动了扳机

90年代初，朱镕基是中国政坛的一匹“黑马”。邓小平专门讲过一句话：“我们选干部，还要懂经济。朱镕基就懂经济。”

1991年，朱镕基从上海入京，出任国务院副总理，分管经济工作。

1993年6月，他亲自兼任央行行长。

面对着巨大的地产泡沫，利益集团、地方政府都很享受。甚至有省份一把手直接给国务院督查组吃了闭门羹。阻力可想而知。

刺破那炫目的泡泡，不仅需要智慧，还需要极大的魄力和担当。

而朱镕基，坚持要去做。

朱镕基在全国金融会议上

6月9日，他在总理办公会议上说：

 

当前经济形势的走向有两个特点：一是经济发展速度越来越快；二是票子越发越多，物价涨幅越来越高……现在的问题是，不认真抓深化改革，抓企业的机制转换，抓经营管理、技术进步，抓质量、品种，抓扭亏增盈，而是成天在那里扩大投资规模，上基建项目，搞房地产、开发区，到国外招商。你说给钱就能把经济搞上去，我看未必……我们保企业的生产资金，但有的企业把生产资金拿去搞房地产了，而且还亏掉了，这怎么得了啊！这样的企业我们保得起吗？！

长痛不如短痛。

6月23日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全国控制银行资金进入房地产行业。

第2天，中共中央、国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（中央“6号文件”），全面收缩银根。

朱镕基在7月7日召开的全国金融会议上，又向金融系统“约法三章”：第一，立即停止和认真清理一切违章拆借，已违章拆出的资金要限期收回，限期8月15日前。第二，任何金融机构不得擅自或变相提高存贷款利率。第三，立即停止向银行自己兴办的各种经济实体注入信贷资金，银行要与自己兴办的各种经济实体彻底脱钩。

随后，国务院派出7个正部级干部带队的督查组到各省督查落实。

集资清退点

一地鸡毛

16条，招招致命。银根收紧，房地产炒作资金被釜底抽薪。200多亿资金一夜之间从海南撤离。

海南房地产泡沫瞬间爆裂。

600多栋、16000多万平米的房子，昨天还狂受追捧，一夜间就无人问津，最终“烂尾”。

海南很多地方把子孙的地都卖了，结果18000多公顷，一下被撂荒。

天涯、海角、烂尾楼成了海南“新三景”。

海南的一处烂尾楼

海口一半的别墅成了半拉子工程，有附近农民在里面养猪、钓鱼……

一个楼市小散，1993年以5000元/平米的价格买了3套房，2年后单价跌到4000多，3年后又跌到2000多，到2005年拍卖价只有900元/平米。

有人贷款1000万搞海滨度假村，10年后拍卖了300万。

撂荒的工地

留在海南的大多是两类人：讨债的、打官司的。

开发商纷纷逃离，公司一间间关门，银行成为最大开发商，不少银行不良率高达60%，光四大银行坏账就多达400多亿。

银行处置不良资产时，才发现先前的天价抵押不过是“空中楼阁”。

大量“三角债”、民间投资血本无归。

著名的“半拉子”美华大厦，债权人有28个，债务高达7.3亿，岛内外有8家法院查封。2次流拍，最终成交价才3800万。

1995年8月，海南省政府成立海南发展银行，希望能处置房地产泡沫带来的资金困难。无奈窟窿太大，在央行注资40多亿元后，还是不得不在1998年关闭。

这也是1949年之后，第一家倒闭的商业银行。

当然，这背后还有一个个投机者灰飞烟灭，也有很多小散失去了血汗钱。

亲历者专访

1994年，海南全省房屋销售面积下降近35%，房价下跌25%。经济增速迅速下滑。

海南进入了漫长而痛苦的处置烂尾楼、债务问题阶段，直到10多年后，2006年海南楼市才缓慢复苏。

海南经济增速

铁腕之下，资金终于从房地产中回流到实体经济，此后十多年工业对全国GDP贡献率都在50%以上，中国经济成功实现“软着陆”。

回顾这场房地产泡沫，有几点也许值得深思：

1. 每一次房地产泡沫的产生，都不是哪一方的谋划，而是集体的狂欢。90年代海南房地产的狂欢，主角就是地方政府、地产商、金融机构，还有投机者。

2. 决策层对地产热的容忍是有限度的。这个限度就是不能把经济彻底扭曲，经济持续发展才是第一位的，如果突破这条底线，那么万顶雷霆的铁腕政策就将随之而来。

3. 还没有什么能“大而不倒”。1990年代，银行倒闭对当时经济和社会震撼远要比今天能想象的大得多。那时，经济法治还不健全，人们的市场思维也正在形成。但在危机中，决策层仍然选择关闭了海南发展银行。

4. 市场里没有多少聪明人。狂热中，每个人对自己的掌控能力也更为自信，但其实大多是傻子在博傻。泡沫往往都是在泡沫破裂之后才知道。

记得电视剧《大汉天子》中东方朔的红颜知己念奴娇问他：你是不是真的如人所言，“前知五百年，后知五百年”？

东方朔回答：“前知五百年”靠的是500年来的书，“后知五百年”靠的是8个字——“前事不忘后事之师”。

今天，楼市汹涌。当局各方，可有心回看下24年前的这场海南房地产泡沫？

参考资料